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北京保障性住房及兩限房用地規劃

時間:2012-10-17  來源:中國城鄉規劃網  作者:

 
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北京住房建設規劃暨北京“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃

編制單位:北京市城市規劃設計研究院 北京市規劃委員會

編制人員:王飛、溫宗勇、石曉冬、馬哲軍、楊浚、廖正昕、王雅捷、白勁羽、史亮、陳猛、謝欣梅、崔承印、謝穎、環迪

編制時間:2006.8-2007.4

獲獎等級:二等獎

一、規劃背景

2006年以來,按照中央不斷加強和改善宏觀調控、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的決策和部署,北京市先后編制并公布了《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》,2008年又編制了《北京住房建設規劃(2008年-2012年)》,對上述規劃進行了深化研究。三個規劃匯總綜合,以“住房建設規劃”為基礎,以“保障性住房規劃”為重點。

二、規劃目標

“十一五”期間,逐步形成較為完善的政府住房保障體系。加大保障性住房及“兩限”商品住房的建設力度,豐富保障性住房及“兩限”商品住房的層次。對低保家庭住房困難戶實現“應保盡保”,力爭使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困難家庭的住房條件也得到改善。

三、規劃要點

(一)布局原則

1.符合城市空間結構調整方向的原則。

2.強化軌道交通引導作用的原則。

3.綜合考慮就業與居住的均衡發展需求的原則。

4.采用“集中”和“配建”相結合的方式進行建設的原則。

(二)資源測算

通過劃定控制區、地鐵綜合開發、開發配建、各區縣安排四種主要措施和清理回收、提高強度、實施代建等三種輔助措施以及方法,確保保障性住房及“兩限”商品住房資源約4000萬平方米。

(三)規劃布局

規劃通過集中建設和配套建設相結合的方式,完成我市保障性住房及“兩限”住房建設3000萬平方米的規劃目標。其中集中建設安排2000萬平方米,配套建設1000萬平方米,共計3000萬平方米。包括中心城集中建設用地布局、主要區縣集中建設用地布局。

(四)規劃重點

1.由于底數不清所造成的市場供求信息不對稱的矛盾:在沒有建立完善的個人征信系統的前提下,規劃之初針對各類住房需求群體的底數尚未摸清,住房建設項目的土地出讓、規劃審批、項目開工、項目竣工、項目銷售的跟蹤和監測滯后。比如經濟適用住房的真實需求群體問題,介于存在于廉租住房、經濟適用住房、和限價房之間的“夾心層”問題,中央單位、部隊住房需求問題等。

2.房價快速上漲與較低購買能力的矛盾:住房價格漲幅高于居民可支配收入和地區生產總值的增幅,大大超出市民的購買能力,尤其是中低收人群體的基本住房需求很難通過市場滿足。

2005年以來北京市房價快速上漲,漲幅保持在14%以上,2007年房價漲幅甚至達到40.48%。

3.住房供應與需求布局的矛盾由于中心城交通便利、服務設施完善、產業配套齊全,居民購房區域意愿集中在中心城,而城市可供建設居住土地儲備資源集中分布在新城與邊緣集團(五環以外)。據2006年的采訪,47.99%的受訪家庭希望在四環以內購房,36.78%的家庭希望在四六環之間購買住房。

4.外來人口住房需求與住房供給資源有限的矛盾:外省市人士和單位在京購房的需求高,占比例—直穩定在35%左右。北京市約400多萬套存量住房中約30%的住房為外地擁有。與此同時北京人口規模快速擴大,2007年全市常住人口1633萬,年均增長近50萬,已接近總體規劃1800萬的目標,人口增量中外來人口占65.6%。

四、規劃特點與創新

1.規劃帶有很強的政策性和社會性特征:本規劃不僅僅是城市規劃問題,它涉及了人民生活、經濟發展和社會穩定,關系到每個人的切身利益,是近些年中國社會的焦點問題。它不同于一般的城市規劃,帶有明顯的“公共政策”特征。是技術層面的城市規劃向政策層的城市規劃轉型的一次成功實踐。提出住房發展總體思路為“保障生存性需要,支持自住性需要,引導改善性需求,抑制投資性需求,遏制投機性需求”,制定

了多項指導實踐的政策,探索政策性租賃房。實現了舊城保護、人口疏散與外圍聯動。

2.摸清了用地和住房的底數,掌握了住房需求情況。

3.較好的處理了人口、就業、居住的關系。規劃緊緊圍繞處理好“人口、資源、環境”的關系,提出健全人口、就業與居住的聯動調控機制。深化完善“以業控人、以房管人”政策。結合中心城產業布局、重點功能區優化發展,新城功能定位、產業聚集、重大基礎設施建設,通過產業調整,逐步探索完善以戶籍和市場兩個手段管理人口的體制機制。

4.劃定軌道交通控制區,實現主動的住房土地儲備:針對北京市政府能夠自主控制的土地少,尤其適用于保障性住房建設的土地少的特點,利用北京市近期大規模建設軌道交通的契機,通過劃定軌道交通沿線控制區等手段,確保住房特別是保障性住房建設資源,共計4000萬平方米。進而納入土地規劃儲備和土地一級開發程序,強化政府對土地一級市場的掌控能力,提高政府對保障性住房用地的保障能力,強化政府通過土地調控房地產市場的能力。

5.重點落實保障性住房的用地資源和布局:擴大保障性住房建設規模和保障范圍,積極挖掘保障性住房資源,強化公共交通引導,促進社會公平與融合。

五、規劃實施

(一)經北京市住房建設規劃評價體系評價,實現程度較好

(二)住房保障力度加大,住房保障體系不斷健全

建立分類型、多層次的住房保障體系。2006、2007兩年,新開工廉租住房建設規模為32萬平方米、新開工經濟適用住房388.3萬平方米,共確定了9個限價商品房項目地塊,規劃住房總建筑面積約312萬平方米。

(三)住房供應結構不斷優化

1.住房套型比例結構,小戶型比例不斷增加

2006年以前,北京市90平方米以下新建住宅供應比重基本在20%以下,2007年,全年供應的比重上升至33.4%,隨著“9070”調整后的住宅逐漸入市,2008年2季度比重達到50.4%。

2.住房存量增量結構,二手房交易比例不斷增加

自2003年以來,住房存量住房的交易量持續上漲,由2003年的34703套增加到2007年的96833套,存量住房與新建商品住房成交套數之比由0.28:1增加到1.1 3:1。

(四)住房空間布局不斷調整,建設重點向新城轉移

新城和邊緣集團成為新增住房供應的主要區域。住房建設重點在逐步外移的同時,保障性住房、限價商品住房充分與軌道交通相結合,為中低收入家庭提供便利的交通出行條件,降低生活成本。2007年成交土地明顯以五環外區域為主,占總量的68.3%。

(五)居住用地儲備力度不斷加大

目前在施一級開發的居住類項目約有222個,總用地面積約為60.5平方公里,其中約11.5平方公里的用地可于今年完成一級開發,供應市場,基本可以滿足今后五年住房土地供應的需要。

 


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